martes. 09.08.2022

Suelo rústico, regeneración urbana... ejemplos y casos prácticos de la nueva Ley del Suelo

¿Puedo construir en suelo rústico? Aquí te damos respuesta con casos prácticos a los 300 puntos de la nueva Ley del Suelo
Casas, chalets, viviendas. Pueblo. Camargo. Cantabria.
La nueva Ley pone coto a las grandes urbanizaciones que generan "pueblos" nuevos.

Tras la aprobación de la nueva Ley del Suelo, muchas son las dudas generadas dado que tiene más de 300 puntos... aquí te resumimos los aspectos mas directos e importantes de esta ley por ámbitos de aplicación con el responsable del área, Jose Luis Gochicoa:

Regeneración Urbana: Pensemos, por ejemplo, que nos encontramos en barrios necesitados de regeneración urbana como El Cabildo en Santander o La Puebla Vieja de Laredo. Ya no nos hará falta esperar a nuevos planes generales para actuar en ellos. Mediante los PERI, planes especiales de reforma interior, se puede modificar la ordenación del plan a lo que realmente sea necesario y desarrollar actuaciones bien en su totalidad o bien parcialmente, para renovar el barrio y evitar que acabe desapareciendo.

Y además, el ayuntamiento podrá aprobar programas específicos de edificación y rehabilitación forzosa y celebrar convenios con la Comunidad Autónoma y el Estado ( los famosos planes de vivienda, también para recibir ayudas técnicas y económicas para estos fines).

Rehabilitación de edificios: Vivimos en un edificio que el ayuntamiento determine que es necesario rehabilitar. Y aunque casi todos los que viven ahí quieren rehabilitarlo, más aún ahora que saben que hay importantes ayudas europeas para ello, resulta que hay varios o incluso, un único propietario, que no quieren o no pueden afrontarlo y que por ello, no se actúa, aún con el riesgo de perder las ayudas.

Bueno, la nueva ley ofrece varias herramientas al ayuntamiento para que pueda actuar, pudiendo incluso llegar el propio Ayuntamiento a rehabilitar ese edificio y pasar luego la factura a los propietarios de las viviendas. Y si un propietario realmente es que no puede pagarlo, se permite introducir la carga en el registro de la propiedad y si hay algún día se vende o se hereda, tendrá que pagarse por el nuevo propietario, igual que le pasaría si tuviera una hipoteca pendiente. Al final en este caso, con voluntad municipal nuestro edificio podrá ser rehabilitado y disponer de ayudas europeas. Incluso, se establece la posibilidad de que un promotor privado pueda actuar como agente rehabilitador, si bien en este caso como es lógico con mayores garantías, exigiéndole que cuente con un porcentaje amplio de derechos de propiedad.

El edificio vecino esta en ruina... situación parecida se encontrarían aquellos que vivan cerca o enfrente de un edificio que se encuentre en ruina, en riesgo de colapso. Se amplían las herramientas a disposición del ayuntamiento para poder intervenir, pudiendo rehabilitarlo e incluso incorporar el inmueble en el Registro Municipal, para evitar en todo caso que cause alguna desgracia.

Pero ahora vamos a plantear algo más común, que nuestro inmueble no está en tan mal estado, pero que bien por ser ya algo antiguo, bien por la propia carestía de la energía o por simple sensibilidad ambiental, queremos reformar nuestro edificio o vivienda para mejorar su calificación energética, reduciendo la necesidad de energía, o también avanzar en implantar instalaciones de autoconsumo, instalando paneles solares u otro tipo de energía renovable que nos reduzca de forma importante el gasto en gas o electricidad que tengamos que comprar a las eléctricas.

Hasta ahora, muchos propietarios se encontraban con que queriendo y teniendo dinero, no podían obtener la licencia, porque con la fachada ventilada incumplían la edificabilidad máxima, o con las placas en la cubierta resulta que excedían la altura del inmueble. Y para solucionarlo había que modificar los planes generales, con los plazos que sabemos que supone. Todo ello, en un momento en el que además hay muchísimas ayudas europeas para rehabilitación y eficiencia energética. Del orden de 50 millones de euros durante los próximos años para estos fines.  La nueva Ley soluciona estos casos, determinando que esos edificios no incumplen su plan por meter una fachada ventilada o instalar energías renovables. Así que animo a las comunidades y a los propietarios, sobre todo de inmuebles fríos o antiguos, a rehabilitar energéticamente su edificio o a instalar energías renovables. Ahora ya va a ser mucho más fácil.

Accesibilidad de Inmuebles: Situación similar a la expuesta para todos aquellos, que lo que necesitan es mejorar la accesibilidad a su inmueble. Bien con rampas de acceso a nuestros edificios o más común aún, con la necesidad de instalar un ascensor para salvar varios pisos de altura. Muchas veces en el propio edificio no cabe, pero resulta que sí cabría en espacios comunes o en suelo público no necesario, pero resulta que el problema es que no cumple una normativa antigua, que no tiene en cuenta esta necesidad. Aquí, evidentemente, tendrá que ser valorada cada situación por el Ayuntamiento, probablemente habrá casos en los que la única solución no sea viable, pero sin duda habrá muchos otros casos, donde no interrumpa la vialidad urbana y se puedan colocar ascensores aprovechando espacios comunes o públicos. Esta nueva Ley lo posibilita. Hay mucha gente mayor en esas viviendas antiguas y necesitamos facilitar que se puedan buscar soluciones.

Municipios... Ahora vamos a ponernos en el lugar de un alcalde del municipio, en el que su plan tiene ya tantas carencias pasados los años, que aunque con esta ley puedo mejorar ya bastante, realmente siente que necesita un nuevo plan general, pero además en el menor tiempo posible. No podemos esperar otros 10-15 años con lo que tenemos. ¿realmente ayuda esta ley en acortar los plazos?

Desde luego, ese ha sido uno de nuestros máximos objetivos. Y para ello, hemos planteado varias medidas.

  • Obligamos a los órganos o servicios del propio Gobierno de Cantabria a colaborar con los ayuntamientos, con toda la información de la que dispongan.
  • Además, ya antes de la aprobación inicial, se le va informar al ayuntamiento por la CROTU sobre si el suelo urbano que reflejan es el correcto y sobre si el número de viviendas que se plantean es el adecuado. Ya en un momento inicial el ayuntamiento conoce lo más importante y complicado sobre el plan y con ello puede plantearse la legalidad de su modelo.
  • También se les apoya en la tramitación de los informes sectoriales e incluso se crea una comisión de coordinación para cuando se producen retrasos o contradicciones en el tema de dichos informes sectoriales.
  • Se simplifican las informaciones públicas y se definen con claridad cuándo son estrictamente necesarias.
  • Y además, en los pueblos o municipios pequeños, se eliminan o reducen las reservas de espacios libres y equipamientos, facilitando así su desarrollo. Establecer rígidos sistemas generales de espacios libres en lugares rodeados de la naturaleza no parece que tuviera mucho sentido y en muchas ocasiones impedía el desarrollo de muchos de esos pueblos.

Empresas y espacio edificable... Ahora vamos a ponernos en la posición de un empresario, con unas instalaciones sin posibilidad de ampliar y que necesita cierta seguridad que si su actividad crece pueda seguir manteniéndose en Cantabria. ¿Tendrá suelo industrial disponible en Cantabria?.

Por mucho que algunos nos intenten confundir sobre que nos sobra suelo industrial y que nuestros polígonos están vacíos, lo cierto es que ahora mismo apenas hay suelo industrial público disponible. Y sólo hay que hay acercarse a los últimos polígonos industriales promovidos por SICAN, como el PCTCAN en Santander, con más de 70 empresas y un 90% de ocupación, o el de Tanos- Viérnoles en Torrelavega, que se encuentra con naves industriales operativas en su práctica totalidad. Y esos polígonos industriales sólo se han podido desarrollar gracias a la figura de los PSIR, Proyectos Singulares de Interés Regional, que por supuesto se mantienen en esta nueva Ley, si bien con algunas mejoras, fruto de la experiencia:

  • En concreto, se es más riguroso, con la obligación de un estudio de alternativas previo y con más comprobaciones técnicas y administrativas para la toma de decisión del Gobierno de Declarar de Interés Regional una determinada actuación. Además, la iniciativa privada sólo puede desarrollar un PSIR si ya cuenta con más del 50% de los terrenos y además con tutela siempre de la Administración. Con estas medidas se evitan planteamientos especulativos, que nunca han dado lugar a ningún PSIR, porque luego los procedimientos de aprobación y las garantías que se solicitan cortaban cualquier iniciativa que no respondiera a unos planteamientos serios y financiados, pero que generaban demasiadas expectativas y revuelo social sobre actuaciones que a veces eran realmente inviables.
  • Y por el lado contrario. Una vez el Gobierno decide sobre el Interés Regional de la actuación, se avanza la tramitación de los PSIR, para que sea más ágil y sobre todo se simplifican los trámites para modificaciones de los mismos que no sean sustanciales, como las derivadas del proyecto de urbanización.

Suelo rústico edificable... Llegamos al tema de mayor debate. Seguro que habrá algún lector que tenga una finca rústica, cerca de un núcleo urbano y quiere construir una casa para que su hijo pueda quedarse en el pueblo.

En primer lugar, si hablamos de una vivienda vinculadas a explotaciones ganaderas, es decir, que es necesaria para cuidar el ganado o la explotación, por supuesto que ningún problema, con independencia de que en municipio se encuentre y siempre que esos terrenos no tengan algún especial valor ecológico.

Si no es el caso de una vivienda para una explotación ganadera, va a depender, como es lógico del caso concreto, pero intentaré dar unas pinceladas de los criterios.

Esta ley contempla la delimitación de Área de Desarrollo Rural alrededor de los núcleos como un instrumento que posibilita la ordenación y el desarrollo rural con viviendas o instalaciones de actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo en el ámbito rural que esté necesitado de este tipo de medidas para poder sobrevivir como núcleo y fijar población.

Esta figura no tiene por tanto sentido en aquellos municipios grandes y dinámicos, Santander, Torrelavega, Castro Urdiales, donde el crecimiento tiene que ser ordenado en los planeamientos generales mediante suelos urbanos o urbanizables. Cantabria es muy diferente la zona costera y de la Bahía de Santander a los pueblos del interior, más rurales y ganaderos.

Por eso, se prima la posibilidad de construir viviendas unifamiliares en los municipios en riesgo de despoblamiento, respecto a la situación actual y sin embargo se limita en los grandes municipios costeros de Cantabria, en éstos los crecimientos tienen que ser mediante suelos urbanizables, que permiten un desarrollo más acorde a su dinamismo. Es decir, en municipios de más de 10.000 habitantes, no va a ser posible y sin embargo, en municipios pequeños o incluso en núcleos pequeños en municipios de menos de 10.000, los ayuntamientos podrán delimitar estas Áreas de Desarrollo Rural.

Hay un dato importante que nos ha llevado a esta decisión. Los 85 sectores de suelo urbanizable que se han desarrollado en Cantabria, lo han sido en los 37 municipios de mayor dinamismo, con un número de viviendas por sector superior en la mayoría a 50 viviendas, en el que menos fueron 24.

Es decir, en 65 municipios de Cantabria, no se ha desarrollado ni un solo sector de suelo urbanizable. Y además, es lo razonable ¿alguien se imagina un plan parcial de 40 viviendas en un núcleo pequeño de un municipio rural?. Algún caso ha habido en el pasado y el destrozo es importante.

Por eso, en esos municipios rurales, es más respetuoso con el medio y con fijar población, la vivienda unifamiliar aislada, con las limitaciones establecidas.

Aún así, se mantiene la Disposición Transitoria actual durante 2 años para dar tiempo a establecer esas Áreas de Desarrollo Rural.

Y en todo caso, allí donde se posibilite, la ley obliga a que se sea más exigente con mantener la morfología, tipología y materiales del entorno, así como con limitar los impactos al paisaje y la hidrografía y se impone que las viviendas sean casi autosuficientes energéticamente.

Bien, he dicho cerca de un núcleo, ¿qué distancia es cerca?. En la situación actual de la reforma del 2012, 40 municipios tienen limitado a 100 m de corola la vivienda unifamiliar aislada, permitiéndose 200m en el resto. Hemos analizado los efectos sobre el territorio en ambas distancias y el límite de 100m se ajusta bastante bien a que la extensión y número de viviendas de esa área de desarrollo no exceda a la de los núcleos preexistentes. Sin embargo, si se modificaba a 200m, en muchos núcleos se incrementaba a 4-5 e incluso 8 veces el tamaño del núcleo, lo que hubiera podido llevar a un continuo de viviendas en todo el territorio de Cantabria. Nosotros no buscamos ese desorden y sería un completo desastre para organizar los servicios municipales como el de basuras (¿ se imaginan multiplicar por 8 la extensión de recogida?. Esto sería totalmente Inviable e insostenible.

Esta ley favorece la vivienda aislada en municipios en riesgo de despoblamiento, con menores dimensiones de la parcela necesaria y con ciertas ventajas si además es alguien domiciliado en ese municipio y que se mantenga en el mismo al menos durante 4 años, siempre con la idea de intentar primar la lucha contra la despoblación frente a la inversión especulativa. Y es que no pretendemos vender Cantabria, como parece que quieren algunos, sino posibilitar que la gente del mundo rural se quede en sus municipios.

Vamos a ponernos ahora en la piel de un ganadero que quiere implantar o mejorar su estabulación. Se reduce la tramitación, eliminando la información pública urbanística, cuando ya ha tenido la correspondiente al proceso ambiental. No tiene sentido dos informaciones públicas seguidas para una misma instalación.

Y ahora supongamos que tengamos que realizar una actuación de escasa incidencia en cualquier tipo de suelo. Ahora tenemos que esperar la licencia, que dependiendo del ayuntamiento puede tardar meses. Para esas pequeñas actuaciones, establecemos la declaración responsable y la comunicación previa, que facilitan que podamos actuar sin esperar tanto tiempo, en casos, además no jugarse las subvenciones conseguidas por no llegar a tiempo.

Y por último, vamos a suponer que somos una pareja esperando poder entrar a su vivienda recién construida, pero falta que el ayuntamiento le otorgue la licencia de primera ocupación y siguen teniendo que pagar el alquiler de donde viven, más la hipoteca.

La Ley posibilita que el ayuntamiento por ordenanza, establezca que una declaración responsable, con ciertas garantías técnicas, pueda sustituir a esa licencia de primera ocupación y ocupar por tanto la vivienda.

Como pueden ver, todo ello dirigido a facilitar y agilizar la relación del ciudadano con la administración.

Y además, la ley, en sus 300 artículos contempla otras mejoras:

  • Por ejemplo, para los colectivos profesionales que redactan o gestionan los planes, que van a poder contar con unas Instrucciones Técnicas de Planeamiento comunes para toda Cantabria, que permitan una mayor uniformidad en terminologías y criterios técnicos en la redacción de un plan, en las que ya se está trabajando.
  • O la regulación de la situación de las edificaciones preexistente  pero que no se encuentran fuera de ordenación, a las que se permite realizar diversos tipos de obras
  • O la regulación de las células urbanísticas, vinculantes durante 6 meses frente a la administración.

Suelo rústico, regeneración urbana... ejemplos y casos prácticos de la nueva Ley del Suelo
Comentarios